新冠肺炎沖擊下，房地產(chǎn)市場(chǎng)在交易、房企融資和經(jīng)營(yíng)、購房需求等多方面面臨困境，近期市場(chǎng)對于房地產(chǎn)調控政策放松的呼聲日盛。應對這些呼聲，房地產(chǎn)調控會(huì )如何走？今天我們結合近期的政策變化和未來(lái)市場(chǎng)演變邏輯，做一個(gè)預測。

預測未來(lái)房地產(chǎn)調控政策的調整，我們認為需要回答以下兩個(gè)問(wèn)題：

（1）長(cháng)期中是否應該？

（2）短期內是否必要？

對于這兩個(gè)問(wèn)題，中央和地方、決策層和市場(chǎng)、監管機構和房企都有著(zhù)不同的回答。

調控政策歷史演變

2016年以來(lái)，房地產(chǎn)調控大致經(jīng)歷了 “因城施策”（2016年）、 “棚改貨幣化”（2015年-2018年）、 “房住不炒”（2017年至今）、 “不短刺激”（2019年至今）等4個(gè)主要階段，從趨勢上看，調控政策不斷加碼，力度不斷加強。

但進(jìn)入2019年，經(jīng)濟下行壓力加大，投資需求增長(cháng)乏力，房地產(chǎn)調控面臨了更大的不確定性。彼時(shí)，基礎設施和制造業(yè)投資增速由2018年的10%左右下降到2019年的不到5%。市場(chǎng)對房地產(chǎn)的適當放松預期開(kāi)始提升。而事實(shí)上，2019年的房地產(chǎn)投資在較強的市場(chǎng)韌性下仍然保持著(zhù)10%的增長(cháng)，這背后隱約存在著(zhù)房地產(chǎn)調控放松的預期。

中央層面調控的微妙變化

2月20日，5年期的LPR下降了5個(gè)BP至4.75%。下降的背后是房地產(chǎn)調控的政策博弈。首先需要強調的是，“房住不炒”仍然是當前房地產(chǎn)調控政策的主導方向，系統性放松的可能性微乎其微。

不過(guò)，房地產(chǎn)調控政策可能在貨幣政策層面發(fā)生微妙變化，即未來(lái)短期內的貨幣政策放松不再像以往那樣對房地產(chǎn)融資進(jìn)行嚴格限制，而有可能進(jìn)行適度的放寬。5年期基準利率的下降，對房地產(chǎn)長(cháng)期融資也是個(gè)利好。

此外，中央層面針對房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的及時(shí)復工，也提出了諸多措施（參見(jiàn)下表）。

總體而言，中央仍然堅持“房住不炒”和“不短刺激”，即保證房地產(chǎn)金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實(shí)好房地產(chǎn)長(cháng)效管理機制，促進(jìn)市場(chǎng)平穩運行。

這就回答了上面的問(wèn)題（1）：長(cháng)期不會(huì )明顯放松房地產(chǎn)調控，中國經(jīng)濟不能被房地產(chǎn)再次“綁架”。

同時(shí)值得注意的是，央行領(lǐng)導在近期接受采訪(fǎng)時(shí)再次強調了5年期LPR的下降不會(huì )改變房貸利率，商業(yè)銀行可通過(guò)LPR加點(diǎn)方式確定個(gè)人房貸利率，基本保持原有水平。

地方調控更積極

在中央堅持“房住不炒”時(shí)，地方政府更強調“因城施策”和“一城一策”。這是疫情影響下房地產(chǎn)調控的第二個(gè)微妙變化，即地方政府對房地產(chǎn)的調控政策及時(shí)地做了調整，并且這種調整是同時(shí)強調了供給端和需求端。